Quando si cerca una casa al mare si guarda soprattutto al prezzo, ma all'acquisto vanno aggiunte imposte, notaio ed eventuale mutuo, e poi le spese di ogni anno. Una casa al mare è quasi sempre una seconda casa, e questo cambia le tasse. Ecco una guida chiara, con un esempio.
Le imposte se compri da un privato
Se il venditore è un privato non si paga l'IVA ma l'imposta di registro. Grazie al sistema del prezzo-valore, l'imposta non si calcola sul prezzo pagato ma sul valore catastale, quasi sempre molto più basso.
| Imposta | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Registro | 2% del valore catastale (min. 1.000 €) | 9% del valore catastale (min. 1.000 €) |
| Ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Catastale | 50 € | 50 € |
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (si trova nella visura) per 115,5 se è prima casa e per 126 se è seconda casa.
Se compri da un'impresa
Se acquisti da un'impresa costruttrice (per esempio un appartamento nuovo), di solito si paga l'IVA: 4% se è prima casa, 10% se è seconda casa (22% per gli immobili di lusso), calcolata sul prezzo. A questa si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 € ciascuna).
Un esempio di calcolo
Seconda casa acquistata da privato, rendita catastale di 500 €:
- Valore catastale: 500 × 126 = 63.000 €
- Imposta di registro 9%: 5.670 €
- Ipotecaria e catastale: 100 €
- Totale imposte: 5.770 €, indipendentemente dal prezzo concordato con il venditore.
Lo stesso immobile come prima casa pagherebbe 500 × 115,5 × 2% = 1.155 € di registro, più 100 €.
Le altre spese dell'acquisto
- Notaio: l'onorario varia in base al valore e alla complessità dell'atto; chiedi un preventivo scritto prima del compromesso.
- Agenzia: la provvigione si concorda all'inizio ed è indicata nella proposta d'acquisto.
- Mutuo: oltre a istruttoria e perizia, c'è l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo per la prima casa, 2% per la seconda.
- Tecnico: per immobili datati o da ristrutturare conviene una verifica di conformità prima del rogito.
Il consiglio dell'agenzia: chiedi subito la visura catastale dell'immobile che ti interessa. Con la rendita puoi calcolare in due minuti le imposte e sapere quanto ti serve davvero oltre al prezzo.
Le spese di ogni anno
- IMU: sulla seconda casa si paga; l'aliquota la decide il Comune.
- TARI: la tassa sui rifiuti, dovuta anche se la casa è usata solo d'estate.
- Condominio: varia molto in base ai servizi (ascensore, piscina, spiaggia, giardino).
- Utenze e assicurazione: tieni conto anche dei costi fissi nei mesi in cui la casa è chiusa.
- Manutenzione: l'aria di mare è aggressiva; infissi, impianti e climatizzatori vanno controllati.
Se pensi di affittare la casa nelle settimane libere, parte di questi costi si recupera: ne parliamo nell'articolo sulla casa al mare come investimento.
Domande frequenti
Posso avere le agevolazioni prima casa per la casa al mare?
Solo se ne hai i requisiti: in generale devi avere o spostare la residenza nel Comune entro 18 mesi e non possedere già un'altra casa acquistata con le agevolazioni. Verifica il tuo caso con il notaio.
Le tasse si pagano sul prezzo o sul valore catastale?
Se compri da un privato, sul valore catastale (prezzo-valore). Se compri da un'impresa con IVA, l'IVA si calcola sul prezzo.
Quando si pagano le imposte?
Al rogito: le versa il notaio per conto dell'acquirente.
Le aliquote indicate sono quelle in vigore a ottobre 2026; per il tuo caso specifico fai sempre riferimento al notaio o al commercialista.
Cerchi una casa al mare? Guarda le case in vendita ai Lidi di Comacchio o leggi la guida alle case in vendita a Lido di Pomposa.
